3 نکته مهم درباره ثبت رسمی اسناد ملکی صادر شده از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به بعد
هرآنچه باید در مورد ثبت رسمی اسناد دارای سند تک برگ سبز رنگ بدانید:
اگر سند ملکی شما از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به بعد صادر شده است، لازم است نکات مهم زیر را درباره نقل و انتقال و اجاره ملک خود بدانید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
۱. ثبت رسمی نقل و انتقال و اجاره بالای دو سال در دفاتر اسناد رسمی
طبق قوانین جدید، هرگونه نقل و انتقال ملک و همچنین قرارداد اجاره‌ای که مدت آن بیش از دو سال باشد، باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد و سند رسمی انتقال برای آن صادر شود. این اقدام باعث می‌شود مالکیت و حقوق شما به صورت قانونی و رسمی تثبیت شود و از هرگونه اختلاف و سوءاستفاده جلوگیری شود.
۲. محدودیت مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و اهمیت ثبت به موقع
برای ثبت رسمی اسناد ملکی خود محدودیت زمانی وجود دارد. اگر در مدت مشخص شده به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکنید، پیش‌نویسی که در دفاتر املاک برای ملک خود نوشته‌اید حذف خواهد شد. بنابراین، حتماً در زمان مقرر نسبت به ثبت رسمی اقدام کنید تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود.
۳. عدم اعتبار اسناد عادی (مبایعه‌نامه، قولنامه و …) در مراجع رسمی
اگر برای ملکی که سند آن از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به بعد صادر شده است، فقط سند عادی مانند مبایعه‌نامه یا قولنامه تنظیم کنید و در آینده به مشکلی برخورد کنید، این اسناد در هیچ مرجع رسمی، مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری به عنوان دلیل معتبر شناخته نخواهد شد. بنابراین، برای حفظ حقوق خود، حتماً باید سند رسمی مالکیت را دریافت کنید.
نکات مهم درباره ثبت رسمی اسناد ملکی صادر شده از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به بعد
چه عواقبی برای عدم ثبت سند ملکی بعد از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ وجود دارد؟
عواقب عدم ثبت سند ملکی پس از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به شرح زیر است:
- معاملات و قراردادهای مربوط به ملک بدون ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی از نظر قانونی معتبر نیستند و در هیچ مرجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استناد نیستند245.
- اگر سند ملکی پس از این تاریخ صادر شده باشد، هرگونه نقل و انتقال یا اجاره بیش از دو سال باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود؛ در غیر این صورت مالکیت شما در مراجع رسمی به رسمیت شناخته نمی‌شود4.
- عدم ثبت رسمی موجب می‌شود در صورت بروز اختلاف، دادگاه‌ها و مراجع قانونی به ادعای مالکیت یا حق مالی شما رسیدگی نکنند و شما عملاً از حقوق قانونی خود محروم شوید14.
- اگر سند عادی (قولنامه، مبایعه‌نامه و غیره) داشته باشید و آن را ثبت رسمی نکنید، این اسناد عادی در مراجع رسمی هیچ اعتباری ندارند و نمی‌توانید بر اساس آن‌ها ادعایی مطرح کنید12.
- قانون برای دارندگان اسناد عادی مهلت زمانی تعیین کرده است (حداکثر ۸ سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) تا نسبت به ثبت رسمی اقدام کنند؛ پس از این مدت هیچ ادعایی پذیرفته نمی‌شود و مالکیت به نفع دولت یا اشخاص ثالث حسن‌نیت تثبیت می‌شود1.
- معامله غیررسمی ملک با سند مالکیت سبز رنگ (حدنگار) به جز اجاره کمتر از دو سال ممنوع است و در صورت اختلاف، هیچ مرجعی به آن رسیدگی نمی‌کند4.
- عدم ثبت رسمی معاملات باعث افزایش ریسک کلاهبرداری و مشکلات حقوقی می‌شود و قانون با هدف شفاف‌سازی و جلوگیری از این مشکلات، الزام به ثبت رسمی را وضع کرده است5.
بنابراین، برای حفظ حقوق مالکیت و جلوگیری از مشکلات قانونی، ثبت رسمی سند ملکی پس از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ ضروری و الزام‌آور است.
نکات مهم درباره ثبت رسمی اسناد ملکی صادر شده از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به بعد
چگونه عدم ثبت ملک منجر به مشکلات قضایی و دعاوی حقوقی می‌شود
عدم ثبت رسمی ملک می‌تواند زمینه‌ساز بروز مشکلات جدی قضایی و دعاوی حقوقی برای مالک یا خریدار شود. مهم‌ترین پیامدهای این وضعیت به شرح زیر است:
۱. عدم اعتبار اسناد عادی در مراجع قضایی
- پس از اجرای قوانین جدید، اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه برای املاکی که باید سند رسمی داشته باشند، در مراجع رسمی و قضایی به عنوان دلیل مالکیت پذیرفته نمی‌شود. این موضوع باعث می‌شود اگر اختلاف یا دعوایی درباره ملک پیش بیاید، فرد نتواند با استناد به این اسناد عادی از حقوق خود دفاع کند یا مالکیت خود را اثبات نماید56.
۲. دشواری اثبات مالکیت
- اثبات مالکیت برای املاکی که فاقد سند رسمی هستند، یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل حقوقی است. دادگاه‌ها در بسیاری از موارد، فقط سند رسمی را معتبر می‌دانند و اسناد عادی را نمی‌پذیرند. این امر می‌تواند منجر به رد دعاوی اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی شود و در نهایت مالکیت فرد به رسمیت شناخته نشود567.
۳. افزایش احتمال بروز اختلافات و دعاوی متعدد
- وجود اسناد عادی یا ثبت‌نشده، زمینه‌ساز اختلاف میان چندین مدعی مالکیت می‌شود. ممکن است چند نفر بر اساس قولنامه‌های مختلف مدعی یک ملک شوند یا فروشنده ملک را به چند نفر واگذار کند. این وضعیت منجر به طرح دعاوی پیچیده و طولانی در دادگاه‌ها می‌شود و حتی ممکن است سرمایه افراد به خطر بیفتد145.
۴. عدم امکان طرح برخی دعاوی حقوقی
- در صورت نبود سند رسمی، دعاوی مهمی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید، ابطال سند و حتی مطالبه خسارت در مراجع قضایی قابل استماع نیست. تنها دعوای قابل طرح معمولاً استرداد عوضین (بازگرداندن پول یا مال مبادله‌شده) است که منافع مالک را به طور کامل تأمین نمی‌کند58.
۵. ریسک جعل و کلاهبرداری
- ارائه اسناد عادی به دادگاه‌ها در صورت عدم احراز اصالت می‌تواند منجر به طرح پرونده‌های کیفری مانند جعل و استفاده از سند مجعول شود که مجازات کیفری نیز در پی دارد7.
۶. محرومیت از حقوق مالکانه و خدمات شهری
- بدون ثبت رسمی، مالک از بسیاری از حقوق مالکانه مانند دریافت خدمات شهری، انتقال رسمی ملک، دریافت وام یا مشارکت در پروژه‌های عمرانی محروم می‌شود و حتی ممکن است نتواند از ملک خود بهره‌برداری قانونی کند34.
جمع‌بندی:
ثبت رسمی ملک تنها راه اثبات قطعی مالکیت و برخورداری از حمایت کامل قانونی است. عدم ثبت، مالک را در معرض دعاوی پیچیده، از دست رفتن سرمایه و حتی مجازات کیفری قرار می‌دهد و امکان دفاع حقوقی مؤثر را از او سلب می‌کند457.
نکات مهم درباره ثبت رسمی اسناد ملکی صادر شده از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ به بعد